宋易容

牛年到，雖然景氣差，房市低迷，但在零利率兼高風險時代裡，房地產仍是多數人認為較穩當的一大投資工具。不過，今年投資房地產，房仲業提醒，不能再一心想著低買高賣賺價差，今年想投資，重點只有兩個字：「收租」。

預測明年第一季有機會止跌

今年幾乎沒有人看好房價會上漲，是主要原因。截至目前，最樂觀的預測是遠雄集團董事長趙藤雄和長虹建設董事長李文造，但他們也只說第一季有機會止跌，對反彈回漲時程仍語帶保留。房價不會漲，當然就沒有賺取差價的空間。

一般人房市獲利只有兩種模式，一是轉手賺差價，另一是固定收租。既然賺差價不可能，就只好當包租公了。

台灣房屋副總謝萬雄說，很多人覺得現在當包租公，風險很高，但其實現在反而是好機會。過去幾年房價拚命漲，但租金沒跟上，以致不論套房、一般住宅、店面及辦公室租金投報率節節下降，許多電梯套房、店面甚至都降到只剩2~3%。

如果房價不漲 就會變成包輸公

這實在是很不划算的，因為前兩年一直在升息，房貸過了優惠期多要3.5%以上，買了房子，也順利租了出去，結果不但沒賺到租金，還得倒貼房貸利息。這根本不是包租公，而是如果房價不漲，就會變成包輸公。

但現在就不同了，房價已下跌一波，而市場仍是買方天下，以前要買「帶租客」的產品，屋主往往會把報酬率壓得很低(也就是房價拉高)，但現在投資客釋出這類產品，很多都喊到「出價就賣」，其報酬率只能用「漂亮」形容。

美商易而安不動產顧問張欣民說，基本上，房市雖然不景氣，但一般住宅租金報酬率都在3~3.5%之間，好地段的套房更可高達5%。全國不動產企研室說，事實上這波房價下跌後，不少套房物件投報率已回到6%以上水準。

收租比錢放銀行定存要高好幾倍

目前國內銀行一年期定存利率只在1.445%左右，兩年期高一點約1.5%，至於大額存款則都已跌破1%，即便存1000萬，一年利息還不到10萬元。但如果買房子收租，只要能租出去，隨便都比將錢把放銀行定存要高出好幾倍。

張欣民認為，在央行連續調降利息直向零利率逼近之下，很多定存族勢必被迫轉出找尋更好的投資標的，以銀行體系目前定存資金12.1兆來算，估計至少將有上兆資金會從銀行體系流出，而這些資金最大的出口應該就是收益型不動產。

由於今年一般預估房市表現不會太好，因此投資人如果決定危機入市，綜合房仲業者建議，應把握兩大法則，才能讓房地產成為個人資金最好的避風港。

買屋要殺價 看屋條件要易於出租

第一個原則是，此時購買投資物件，一定要好好殺價。不論店面、套房或一般住宅都一樣，全國不動產董事長葉春智認為，現在不妨以投報率計價方式來出價，報酬率則設定在5%以上，如果覺得房價還有下跌空間的，還可以再提高，現在賣方人心惶惶，買方為大，用力殺價，很有機會買到「美到廉」的物件。

第二是現在進場只有一個立場，就是租方立場。因為購屋的目的，就是出租。如果是一般住宅，就得注意當地交通方不方便，生活機能好不好，會不會吃個飯就要走很遠、租屋需求度高不高等，至於店面，則要看生意好不好做，換成是你自己來做，能夠做得起來嗎? 一切看屋的條件，都要以贏得租客的青睞為最高原則。